Perguntas frequentes

Sim. Brasileiro pode comprar imóvel na Flórida sem ser cidadão, sem green card e sem visto, à vista ou financiado. A lei da Flórida que restringe compras por estrangeiros vale para alguns países, como China e Rússia, e o Brasil não está na lista. O processo é o mesmo de um comprador americano, com algumas etapas a mais de documentação.

Não. Comprar um imóvel, de qualquer valor, não dá visto, green card nem direito de morar nos EUA. Com visto de turista, você pode ficar na sua casa durante o período autorizado na entrada do país. O visto de investidor (EB-5) existe, mas exige aplicar em um negócio que gere empregos, e casa para uso próprio não conta: para isso, fale com um advogado de imigração.

Sim, dá para comprar morando no Brasil. As visitas podem ser feitas por vídeo, os documentos são assinados de forma digital e, quando alguma etapa exige presença, uma procuração (power of attorney) resolve. A corretora acompanha cada etapa e representa você na Flórida.

Para comprar à vista, basicamente passaporte válido e comprovante da origem do dinheiro, como extratos bancários. No financiamento, o banco pede também comprovação de renda, extratos que mostrem a entrada e as reservas e, às vezes, carta de referência do seu banco no Brasil. Não é preciso ter SSN (número do seguro social americano); o ITIN, número fiscal para estrangeiros, costuma entrar depois, quando você declara aluguel ou venda.

Uma compra financiada costuma levar de 30 a 45 dias entre a proposta aceita e o fechamento (closing). À vista, tende a ser mais rápido. O prazo depende da inspeção, da avaliação do banco (appraisal) e da liberação do crédito.

Não é obrigatório, mas o corretor do comprador negocia por você, organiza inspeção, financiamento e fechamento e controla os prazos do contrato. Na maioria das compras, a comissão costuma sair do lado do vendedor ou da construtora. Desde 2024, o comprador assina um contrato de representação (buyer agreement) antes das visitas, com a remuneração por escrito e negociável.

Sim, pelo Foreign National Loan, linha de crédito para quem não tem histórico de crédito nem renda nos EUA. Ela não exige score americano, mas pede entrada maior, comprovação de renda e reservas, e a taxa de juros costuma ficar acima da de um comprador local. As condições mudam de um banco (lender) para outro, e a corretora apresenta parceiros e ajuda a montar a documentação.

No Foreign National Loan, a entrada costuma ficar entre 25% e 40% do preço, e 30% é o ponto de partida mais comum. Casa para aluguel de temporada ou apartamento em condomínio pode exigir mais. Além da entrada, separe os closing costs e as reservas que o banco pede em conta, em geral alguns meses de parcela.

A taxa do Foreign National Loan costuma ser mais alta que a de um financiamento comum para americanos, porque o banco não tem seu histórico de crédito local. Ela acompanha o mercado: a média semanal publicada pela Freddie Mac para compradores locais é uma boa referência do patamar geral, e a do estrangeiro tende a ficar acima. A taxa final depende da entrada, do tipo de imóvel e do lender.

Sim, vários lenders financiam casas em comunidades com aluguel de temporada liberado. Alguns aprovam o crédito pela renda de aluguel esperada do imóvel (o chamado DSCR loan), em vez da sua renda no Brasil. Entrada e taxa podem ser um pouco maiores do que numa casa para morar.

Por remessa internacional, feita por banco ou corretora de câmbio autorizada pelo Banco Central, para a conta de escrow (conta neutra que guarda o dinheiro até o fechamento) ou para uma conta sua nos EUA. Você vai comprovar a origem dos recursos dos dois lados, e a operação tem IOF e custo de câmbio. Comece cedo: transferências grandes podem ficar alguns dias em análise nos bancos.

Depende muito da região e do tipo de imóvel: apartamentos e townhouses (casas geminadas) ficam na faixa mais baixa, e casas de alto padrão em Windermere ou Winter Park, na mais alta. Na página de preços, você vê a mediana de cada região, calculada com os imóveis à venda no MLS e atualizada automaticamente.

Na compra, você paga os closing costs (custos de fechamento), que costumam ficar entre 2% e 5% do valor, mais perto do piso quando a compra é à vista. Eles incluem seguro do título (title insurance), registro, taxas do banco, impostos estaduais sobre a hipoteca e o acerto proporcional do property tax. A corretora monta a estimativa de cada imóvel antes da proposta.

O property tax, imposto anual sobre o imóvel parecido com o IPTU, costuma ficar entre 1% e 2% do valor por ano para quem não usa a casa como residência principal. A alíquota varia por condado, cidade e distrito, e algumas comunidades cobram a taxa de CDD na mesma conta. Em imóvel que não é residência principal, a alta do valor avaliado é limitada a 10% ao ano, fora a parte das escolas.

Em geral, não: o benefício é para quem mora no imóvel como residência permanente e é cidadão americano ou tem green card. O homestead exemption reduz em até US$ 50 mil o valor tributável e limita a alta anual da avaliação a 3% (ou à inflação, se for menor). Casa de férias ou de aluguel não tem direito, e o pedido é feito no Property Appraiser do condado até 1º de março.

HOA é a associação de moradores da comunidade: cobra uma taxa mensal ou anual que paga áreas comuns, portaria e manutenção, e define regras como pintura, garagem e aluguel. CDD é um distrito criado para financiar a infraestrutura de bairros novos, como ruas, água e esgoto, cobrado uma vez por ano junto com o property tax. As duas entram no custo fixo do imóvel e não fazem parte da parcela estimada do site.

O seguro residencial (homeowners insurance) é exigido por quem financia e, na Flórida, costuma cobrir vento de furacão com uma franquia própria, maior que a comum. Enchente não entra na apólice padrão: o seguro de enchente (flood insurance) é separado e obrigatório no financiamento quando o imóvel fica em zona de alto risco do mapa da FEMA. Antes da proposta, confira a zona do endereço e peça cotação, mesmo fora da área de alto risco.

Some property tax, seguro, HOA e CDD (quando houver), luz, água, internet e uma reserva para manutenção, piscina e jardim. Se a casa fica vazia ou é alugada, entram também administradora (property manager) e limpeza. O total varia muito com tamanho, comunidade e uso, por isso vale fazer a conta de cada imóvel antes de decidir.

Sim. Pela regra padrão do IRS (a Receita americana), o aluguel recebido por estrangeiro não residente sofre retenção de 30% sobre o valor bruto. Dá para optar por declarar o aluguel como renda de atividade, no formulário 1040-NR, e pagar imposto só sobre o lucro, descontando juros, property tax e manutenção. Brasil e EUA não têm tratado para evitar dupla tributação da renda, então faça o planejamento com um contador que conheça os dois países.

Sim. Quem é residente fiscal no Brasil informa o imóvel na declaração de Imposto de Renda, pelo custo de aquisição, e declara também os aluguéis recebidos. Se a soma dos seus bens no exterior passar de US$ 1 milhão em 31 de dezembro, há ainda a declaração anual ao Banco Central (CBE). As regras de tributação mudaram nos últimos anos, então combine o planejamento com um contador.

Não é obrigatório: dá para comprar no seu nome, como pessoa física. Algumas pessoas usam uma LLC (empresa americana de responsabilidade limitada) por organização, proteção ou planejamento de herança, e cada estrutura tem custo e efeito fiscal diferentes. Decida com advogado e contador antes da proposta, porque trocar o nome do comprador depois dá trabalho.

Sim. Para estrangeiro não residente, o estate tax (imposto federal sobre herança) pode incidir sobre bens nos EUA, como imóveis, quando o total passa de US$ 60 mil. Acima desse limite as alíquotas são altas, por isso a forma de compra (em nome próprio, com cônjuge, por empresa ou outra estrutura) faz diferença. Resolva esse ponto com um advogado especializado antes de fechar.

Quando um estrangeiro vende imóvel nos EUA, a lei FIRPTA obriga o comprador a reter, em geral, 15% do preço bruto e repassar ao IRS. Essa retenção não é o imposto final: o imposto incide sobre o lucro, e a diferença volta com a declaração americana ou pode ser reduzida antes com um pedido ao IRS (formulário 8288-B). Há exceções, como vendas de até US$ 300 mil para quem vai morar no imóvel, e também o ganho de capital no Brasil, então fale com um contador antes de anunciar.

Depende do seu objetivo, da região e do prazo. Orlando tem turismo forte o ano todo, população em crescimento e muitas comunidades novas, o que sustenta procura para morar, alugar e passar férias. Como todo investimento, há riscos, como juros, seguro e oferta de casas de temporada, e nada garante valorização ou renda: compare os números de cada imóvel antes de decidir.

Só se o endereço permitir. O aluguel de temporada (short-term rental, por poucos dias ou semanas) depende do zoneamento da cidade ou do condado e das regras do HOA: a maior parte da cidade de Orlando restringe, enquanto resorts em Kissimmee, Davenport e ChampionsGate foram feitos para isso. No site, o filtro de aluguel de temporada e a ficha de cada imóvel mostram essa informação, que vale confirmar antes da proposta.

Nem sempre, e nenhuma renda é garantida. O resultado depende da ocupação, da diária na alta e na baixa temporada e dos custos que saem antes do seu lucro: administradora, limpeza, contas, HOA, impostos sobre a diária e manutenção. Peça uma projeção com ocupação conservadora e compare com a parcela estimada antes de escolher o imóvel.

Uma administradora local (property manager), que cuida de anúncios, hóspedes, limpeza, manutenção e repasse do aluguel. Ela cobra uma porcentagem da receita, e o que está incluído muda bastante de uma empresa para outra. Leia o contrato com atenção e veja quem paga reparos e como chegam os relatórios mensais.

Na Flórida, aluguel de até seis meses paga 6% de imposto estadual sobre a diária, mais o imposto de turismo do condado: em Orange e Osceola, a soma passa de 12%. Você também registra o imóvel no condado e, em geral, tira a licença estadual de vacation rental. Algumas plataformas recolhem parte desses impostos, mas a responsabilidade é do dono, e a administradora costuma cuidar disso.

O aluguel de temporada costuma gerar receita bruta maior, mas com mais custo, mais trabalho e renda que oscila com a estação. O aluguel anual (long-term) rende menos por mês, porém é mais estável, desgasta menos a casa e tem gestão mais barata. A escolha também depende do endereço: muitas casas só podem ser alugadas por prazo longo.

Para muitas famílias brasileiras, sim: Orlando tem calor o ano todo, comunidades planejadas com lazer, escola pública gratuita e uma comunidade brasileira grande. Em troca, o verão é longo e chuvoso, quase tudo depende de carro e o seguro residencial pesa no orçamento. O que mais muda a experiência é escolher a região certa para a sua rotina.

Depende de onde vem a sua renda: para quem ganha em dólar, Orlando tende a sair mais em conta que cidades como Miami; para quem ganha em real, quase tudo pesa. Os maiores gastos do mês costumam ser moradia, seguro da casa e do carro, plano de saúde e escola particular, quando for o caso. Monte a conta com a renda que você terá lá, não com a de hoje.

Algumas das regiões preferidas são Kissimmee, Winter Garden e Horizon West, Lake Nona, Davenport e a área de Dr. Phillips e Windermere. A escolha costuma seguir o objetivo: escolas e casas novas para famílias, perto dos parques para casa de temporada, bairros de lago para alto padrão. Se ainda não sabe por onde começar, o teste do site sugere regiões a partir do seu perfil.

Pode ter, mas Orlando fica no interior, a cerca de uma hora do litoral, e as tempestades costumam chegar mais fracas do que na costa. A temporada vai de 1º de junho a 30 de novembro, e os riscos mais comuns são vento forte, queda de árvores, falta de luz e alagamento pontual. Casas construídas hoje seguem o código de construção da Flórida, com exigências contra vento.

A escola pública é gratuita e a vaga é definida pelo endereço de casa: cada imóvel pertence ao zoneamento de uma escola em cada nível. Por isso, quem tem filhos costuma escolher a casa já olhando as escolas atribuídas ao endereço. Para matricular, a família leva comprovante de residência, documentos e carteira de vacinação da criança.

Não. Kissimmee é uma cidade própria, sede do condado de Osceola, que faz parte da Grande Orlando. O mesmo vale para Winter Garden, Clermont e Sanford: são cidades com prefeitura e regras próprias, que o mercado chama de Orlando. A região metropolitana oficial reúne os condados de Orange, Osceola, Seminole e Lake, e o site também cobre Davenport e Haines City, em Polk, pela proximidade com a Disney.

Não. A Flórida não tem imposto de renda estadual para pessoa física, e isso está na constituição do estado. O imposto de renda federal continua valendo para quem mora e trabalha nos EUA. Por isso, o imposto sobre vendas e o property tax têm peso maior no orçamento.

Sim, todos os valores do site estão em dólar americano (US$). A parcela estimada considera Foreign National Loan com 30% de entrada, prazo de 30 anos, property tax e seguro; HOA, CDD e closing costs ficam de fora. É uma estimativa educativa e não constitui oferta de crédito: taxa, entrada e prazo reais dependem da aprovação do lender.

Do Stellar MLS, o banco de dados que as corretoras da região usam para anunciar imóveis à venda. Cada anúncio mostra a corretora responsável pela listagem, e os dados são atualizados automaticamente. Preço e disponibilidade podem mudar a qualquer momento, por isso a gente confirma tudo antes da visita ou da proposta.

Sim. A página de lançamentos reúne comunidades novas de construtoras na Grande Orlando, com cidade e preço inicial. Comprar na planta tem regras próprias, como contrato da construtora, depósitos e prazo de obra. Vale ter um corretor seu, porque o vendedor do plantão representa a construtora.

Sim. Se você tem imóvel na Grande Orlando, a gente avalia o preço com base nos comparáveis do condomínio e do mercado, anuncia para compradores brasileiros e cuida de visitas, ofertas e papelada até o fechamento. Quem mora fora do país pode acompanhar tudo à distância.