Emenda 3 na Flórida: o que muda no imposto do seu imóvel em Orlando

No dia 3 de novembro de 2026, os eleitores da Flórida votam a Emenda 3, a maior mudança no imposto sobre imóveis (property tax) do estado desde 2008, quando foi criado o teto de reajuste que vale até hoje. Ela mexe tanto com quem mora aqui quanto com quem tem casa de temporada ou de aluguel em Orlando.

Para passar, a emenda precisa de pelo menos 60% dos votos. Se for aprovada, vale a partir de 1º de janeiro de 2027. Os primeiros efeitos aparecem no aviso de avaliação de agosto de 2027 (o TRIM notice) e na conta do imposto que chega em novembro de 2027.

Resumo em 30 segundos

• Casa de temporada, de aluguel ou de investimento (sem homestead): o valor avaliado, usado na parte do imposto que não vai para as escolas, passa a poder subir no máximo 5% por ano, e não mais 10%.
• Quem mora na Flórida com residência permanente (homestead): a isenção nos impostos que não são da escola sobe para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028.
• O imposto das escolas (school taxes) não muda para ninguém.
• Quem só passar a morar na Flórida depois de 31/12/2026 começa com a isenção atual e só ganha a maior a partir do 5º ano.
• Cidades e condados vão arrecadar menos e podem compensar subindo alíquotas ou taxas.

Como o property tax funciona na Flórida (em 1 minuto)

O imposto não é calculado sobre o preço de mercado, e sim sobre o valor avaliado (assessed value) que o Property Appraiser do condado define todo 1º de janeiro, menos as isenções. Sobre esse valor incidem as alíquotas (millage) do condado, da cidade, do distrito escolar e de outros distritos. Cada parte tem regras próprias, e é por isso que a Emenda 3 fala o tempo todo em impostos que não são da escola.

Na prática, existem dois tipos de dono: quem tem homestead (o imóvel é a residência permanente na Flórida) e quem não tem (casa de temporada, de aluguel, segunda casa ou imóvel comercial). A maioria dos brasileiros que compra em Orlando para investir ou passar férias está no segundo grupo.

Casa de temporada ou de aluguel: o que muda para a maioria dos brasileiros

Hoje, para imóveis sem homestead, o valor avaliado pode subir no máximo 10% por ano nos impostos que não são da escola. O imposto escolar já é cobrado sobre o valor de mercado cheio, sem teto. A Emenda 3 troca esses 10% por 5% a partir de 1º de janeiro de 2027, para imóveis residenciais e comerciais. O imposto escolar continua igual.

Um detalhe importante: o teto protege quem já é dono. Quando o imóvel é vendido (ou muda o controle da empresa que é dona dele), ele é reavaliado pelo valor de mercado na data de avaliação seguinte, e só daí em diante o teto volta a valer. Ou seja, quem compra começa pagando sobre o valor de mercado, e a Emenda 3 limita quanto esse valor pode crescer nos anos seguintes.

Um exemplo hipotético ajuda a ver o efeito. Imagine uma casa cujo valor de mercado suba 8% ao ano por 5 anos. Com o teto atual de 10%, o valor avaliado acompanha o mercado e sobe cerca de 47%. Com o teto de 5%, sobe cerca de 28%. No fim do período, a base dos impostos que não são da escola fica cerca de 13% menor. Em anos de valorização abaixo de 5%, não há diferença nenhuma.

Isso não garante uma conta menor: o valor final também depende das alíquotas, que cada governo local define todo ano (veja mais abaixo).

Quem mora em Orlando (homestead): isenção bem maior, com condições

O homestead vale para quem tem o imóvel como residência permanente na Flórida. Para quem não é cidadão americano, os condados costumam exigir o green card no pedido. Quem tem visto temporário ou só passa temporadas aqui, em geral, não se qualifica. Na dúvida, a regra que vale é a do Property Appraiser do seu condado.

Hoje, a isenção do homestead chega a cerca de US$ 51 mil em 2026, dos quais US$ 25 mil também valem para o imposto escolar. Com a Emenda 3, a isenção nos impostos que não são da escola sobe para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028, com correção pela inflação a partir de 2029. A isenção escolar continua em US$ 25 mil, e o Save Our Homes (o teto de 3% ou da inflação para casas com homestead) não muda.

Há uma regra nova para quem está chegando: quem não tinha residência permanente na Flórida em 31 de dezembro de 2026 recebe a isenção atual (US$ 25 mil no imposto escolar e até US$ 50 mil nos demais) e só passa para a isenção maior a partir do 5º ano de homestead. A partir de 2030, cidades e condados podem encurtar essa espera por voto de dois terços, em caso de necessidade local crítica. Para quem planeja se mudar com green card nos próximos anos, isso pesa na conta.

O outro lado: menos dinheiro para cidades e condados

A Emenda 3 não diz de onde vem o dinheiro que deixa de entrar. Pelas estimativas dos economistas do estado, citadas pela Florida TaxWatch e pela Kaufman Rossin, a perda para os governos locais (fora as escolas) seria de cerca de US$ 5 bilhões no primeiro ano fiscal e de quase US$ 12 bilhões por ano quando estiver toda em vigor. A emenda também obriga condados e cidades a usar o property tax só em áreas como segurança, escolas, infraestrutura, recursos naturais, dívidas, aposentadorias e administração.

Quem apoia diz que a medida alivia as famílias que moram na Flórida e segura a alta do imposto de imóveis de aluguel e de pequenos negócios. Quem se opõe, como a associação dos condados (Florida Association of Counties), a liga das cidades (Florida League of Cities) e a associação dos xerifes (Florida Sheriffs Association), alerta para cortes em serviços e para o risco de as alíquotas subirem.

Para o dono de casa de temporada, esse é o ponto de atenção: o teto de 5% limita o valor avaliado, mas não a alíquota. Se o condado ou a cidade subir a alíquota para compensar, parte do ganho pode sumir.

E se a Emenda 3 não passar?

Fica tudo como está: teto de 10% para imóveis sem homestead nos impostos que não são da escola e isenção de cerca de US$ 51 mil para quem tem homestead. Numa pesquisa da Telemundo 51 e da NBC6 divulgada em outubro, 55% dos eleitores disseram apoiar a emenda, abaixo dos 60% necessários. O resultado está em aberto.

O que fazer agora se você vai comprar em Orlando

• Não decida a compra por causa da emenda: o efeito no imposto de um imóvel de investimento é gradual e depende da valorização e das alíquotas locais.
• Não trate o imposto do anúncio como definitivo: ele reflete a situação do dono atual, e o imóvel é reavaliado depois da compra.
• Faça a conta com o valor de compra e a alíquota total da região (condado, cidade, escola e distritos como o CDD), somando HOA e seguro.
• Se você pretende morar aqui com green card, considere o prazo de 5 anos para a isenção maior, caso a emenda passe.
• Confira o aviso de avaliação (TRIM notice) que chega em agosto: é nele que aparece o valor avaliado, e é a partir dele que dá para contestar.

Vamos atualizar este artigo com o resultado oficial logo depois da votação. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributário.